Przejdź do treści

Poradnik

Kary umowne za opóźnienie w robotach budowlanych - kiedy wykonawca może je podważyć lub obniżyć

Autor: Przemysław NowakKategoria: Prawo budowlane

Kara umowna za zwłokę należy się tylko wtedy, gdy za przekroczenie terminu odpowiadasz Ty, a nie inwestor czy okoliczności od Ciebie niezależne. Jeśli kara jest należna, sąd może ją obniżyć, gdy wykonałeś umowę w znacznej części albo kara jest rażąco wygórowana. Kluczem są dowody zebrane na bieżąco.

Opóźnienie czy zwłoka - dlaczego to słowo w umowie ma znaczenie?

Opóźnienie to każde przekroczenie terminu. Zwłoka to opóźnienie, za które odpowiadasz, czyli wynikające z okoliczności, za które ponosisz odpowiedzialność (art. 476 k.c.).

Kara za zwłokę nie należy się, jeśli opóźnienie wynikło z przyczyn od Ciebie niezależnych (wyrok SN z 19 listopada 2024 r., II CSKP 1949/22). To daje Ci pole do obrony.

Gdy umowa mówi o karze za „opóźnienie”, sprawa jest trudniejsza. Zakres Twojej odpowiedzialności zależy wtedy od treści umowy. W zamówieniach publicznych zamawiający co do zasady nie może przewidzieć odpowiedzialności wykonawcy za samo opóźnienie (art. 433 pkt 1 Pzp), chyba że uzasadniają to okoliczności lub zakres zamówienia.

Za co nie odpowiadasz?

To zależy od umowy i okoliczności. Typowe przyczyny leżące po stronie inwestora to:

  • późne przekazanie terenu budowy,
  • brak lub wadliwość dokumentacji projektowej,
  • zmiany projektu i polecenia robót dodatkowych,
  • opóźnione decyzje, odbiory częściowe lub uzgodnienia inwestora,
  • brak gwarancji zapłaty, o którą wystąpiłeś (art. 649⁴ § 2 k.c.).

Warunki atmosferyczne mogą Cię zwolnić, jeśli były nietypowe i uniemożliwiały prace zgodne z technologią. Wiele umów reguluje to osobno - sprawdź zapisy o przedłużeniu terminu.

Czy kara należy się, gdy inwestor nie poniósł szkody?

Tak. Sąd Najwyższy przesądził, że wykazanie braku szkody nie zwalnia z obowiązku zapłaty kary (uchwała 7 sędziów SN z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03, z mocą zasady prawnej).

Brak szkody lub niska szkoda ma jednak znaczenie przy obniżaniu kary.

Jak obniżyć karę - miarkowanie

Na Twój wniosek sąd może obniżyć karę w dwóch sytuacjach (art. 484 § 2 k.c.):

  • zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane,
  • kara jest rażąco wygórowana.

Według SN katalog okoliczności branych pod uwagę jest otwarty (postanowienie SN z 26 września 2024 r., I CSK 2482/24). Sąd bierze pod uwagę m.in.:

  • relację kary do szkody inwestora,
  • relację kary do wartości umowy i Twojego wynagrodzenia,
  • charakter naruszenia i czas jego trwania.

Miarkowanie to uznanie sędziowskie. Nie ma pewności, o ile kara zostanie obniżona.

Kara bez górnego limitu i limity w Pzp

Umowa prywatna może przewidywać karę procentową za każdy dzień zwłoki bez kwoty maksymalnej (uchwała SN z 9 grudnia 2021 r., III CZP 16/21). Bardzo wysoka suma kar to wtedy argument za miarkowaniem.

W zamówieniach publicznych umowa musi wskazywać łączną maksymalną wysokość kar umownych (art. 436 pkt 3 Pzp). Sprawdź, czy zamawiający nie przekroczył limitu.

Kara od całości czy od części wynagrodzenia?

To zależy od brzmienia umowy. Jeśli kara jest liczona od wynagrodzenia za całość, a opóźnił się tylko drobny zakres, to argument za miarkowaniem. Sprawdź też, czy w umowie podwykonawczej podstawą jest Twoje wynagrodzenie, czy wynagrodzenie z umowy głównej.

Kara za zwłokę i za odstąpienie jednocześnie?

Co do zasady nie. Jeśli umowa przewiduje karę za zwłokę i karę za odstąpienie, strona odstępująca nie może dochodzić kary za zwłokę (uchwała SN z 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12). Kara za odstąpienie „pochłania” karę za zwłokę.

Ocena może być inna przy odstąpieniu częściowym albo przy odmiennym ukształtowaniu umowy. Sprawa wymaga analizy umowy.

Nie można też skutecznie zastrzec kary umownej za niewykonanie zobowiązania pieniężnego, np. za odstąpienie z powodu niezapłacenia wynagrodzenia. Dotyczy to obu stron umowy (uchwała 7 sędziów SN z 20 listopada 2019 r., III CZP 3/19).

Potrącenie kary z wynagrodzenia

Inwestorzy często potrącają karę z Twojej faktury (art. 498 k.c.). Jeśli kara się nie należy albo jest zawyżona, potrącenie jest w tym zakresie nieskuteczne. Możesz wtedy dochodzić niezapłaconej części wynagrodzenia.

Przedawnienie kary

Roszczenie o karę między przedsiębiorcami przedawnia się z upływem 3 lat (art. 118 k.c.). Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Jeśli umowa nie określa terminu zapłaty kary, wymagalność ustala się według art. 455 k.c., czyli po wezwaniu do zapłaty (wyrok SN z 5 marca 2019 r., II CSK 41/18). Przedawnioną karę inwestor może potrącić tylko w granicach art. 502 k.c.

Dowody, które warto mieć

  • Wpisy w dzienniku budowy (przekazanie terenu, przestoje, polecenia).
  • Korespondencja z inwestorem (pisma, e-maile).
  • Protokoły odbiorów i przekazania dokumentacji.
  • Notatki i protokoły z narad koordynacyjnych.
  • Zgłoszenia przeszkód i wnioski o przedłużenie terminu.
  • Zdjęcia z datą i dane pogodowe.

Dostałeś notę obciążeniową - co zrobić?

  1. Nie ignoruj noty. Odpowiedz na piśmie w rozsądnym terminie.
  2. Sprawdź podstawę: czy umowa mówi o zwłoce, czy o opóźnieniu.
  3. Policz dni i sprawdź podstawę naliczenia (całość czy część wynagrodzenia).
  4. Zestaw przyczyny opóźnienia z dowodami z listy powyżej.
  5. Sprawdź limity kar w umowie (i w Pzp, jeśli to zamówienie publiczne).
  6. Odeślij notę z uzasadnieniem albo zakwestionuj ją w części.
  7. Jeśli inwestor potrącił karę, wezwij do zapłaty brakującej kwoty.
  8. W sporze sądowym podnieś zarzut braku zwłoki, a pomocniczo wniosek o miarkowanie.

Na co uważać

  • Uznanie kary w piśmie lub notatce z narady.
  • Podpisanie aneksu „zamykającego” bez zastrzeżeń.
  • Brak wpisów o przeszkodach w czasie budowy.
  • Brak wniosków o przedłużenie terminu.

FAQ

Czy muszę zapłacić karę, jeśli inwestor nie poniósł szkody?

Co do zasady tak (III CZP 61/03). Brak szkody może jednak uzasadniać obniżenie kary (art. 484 § 2 k.c.).

Czy inwestor może naliczyć karę za zwłokę i za odstąpienie?

Zwykle nie. Strona odstępująca nie może łączyć kary za zwłokę z karą za odstąpienie (III CZP 39/12).

Kiedy przedawnia się kara umowna?

Co do zasady po 3 latach od wymagalności, z końcem roku kalendarzowego (art. 118 k.c.).

Czy sąd zawsze obniży wysoką karę?

Nie. Miarkowanie zależy od oceny sądu i okoliczności sprawy.

Potrzebujesz pomocy?

Jeśli dostałeś notę obciążeniową, możesz umówić konsultację online z radcą prawnym: 30 minut za 400 zł brutto albo 60 minut za 600 zł brutto. Firmom budowlanym oferujemy też stałą obsługę prawną od 640 zł netto miesięcznie.

Źródła

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny na 27 października 2026 r. Treść stanowi informację o wykonywaniu zawodu radcy prawnego.

Masz podobną sprawę?

Zobacz, jak pomagamy firmom budowlanym