Poradnik

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - jak wykonawca i podwykonawca mogą zabezpieczyć swoje pieniądze

27 października 2026Autor: Przemysław NowakKategoria: Prawo budowlane

Jako wykonawca możesz w każdej chwili zażądać od inwestora gwarancji zapłaty, a umowa nie może Ci tego prawa odebrać. Jeśli inwestor nie przedstawi gwarancji w wyznaczonym przez Ciebie terminie (co najmniej 45 dni), możesz odstąpić od umowy z jego winy. Te same zasady działają między podwykonawcą a generalnym wykonawcą.

Czym jest gwarancja zapłaty?

To zabezpieczenie Twojego wynagrodzenia, które daje Ci inwestor (art. 649¹ § 1 k.c.). Jego celem jest terminowa zapłata umówionego wynagrodzenia za roboty budowlane.

Gwarancja nie pochodzi od samego inwestora, tylko od instytucji finansowej. Kodeks dopuszcza cztery formy (art. 649¹ § 2 k.c.):

gwarancja bankowa,
gwarancja ubezpieczeniowa,
akredytywa bankowa,
poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Kto może żądać gwarancji - i od kogo?

Żądać może wykonawca (generalny wykonawca) od inwestora. Przepisy stosuje się też do umów między wykonawcą a podwykonawcami (art. 649⁵ k.c.). Jako podwykonawca żądasz więc gwarancji od swojego zleceniodawcy, czyli generalnego wykonawcy, a nie od inwestora.

Wyjątek: jeśli inwestorem jest Skarb Państwa, przepisów o gwarancji nie stosuje się (art. 649¹ § 1¹ k.c.). To jedyny wyjątek w Kodeksie cywilnym. Gmina, spółka komunalna, deweloper czy osoba prywatna nie są z tego obowiązku zwolnieni.

Przepisy dotyczą umowy o roboty budowlane (oraz odpowiednio remontu budynku lub budowli, art. 658 k.c.). Drobne prace mogą być umową o dzieło - wtedy gwarancja zapłaty nie przysługuje. Kwalifikacja zależy od treści umowy i rodzaju prac.

Czy umowa może wyłączyć prawo do gwarancji?

Nie. Nie można przez umowę wyłączyć ani ograniczyć Twojego prawa do żądania gwarancji (art. 649² § 1 k.c.). Zapis „wykonawca zrzeka się prawa do gwarancji zapłaty” nie wywoła skutku.

Inwestor nie może też „ukarać” Cię odstąpieniem. Odstąpienie inwestora spowodowane Twoim żądaniem gwarancji jest bezskuteczne (art. 649² § 2 k.c.).

Kiedy możesz żądać gwarancji?

W każdym czasie (art. 649³ § 1 k.c.). Nie musisz czekać, aż inwestor spóźni się z płatnością. Sądy potwierdzają, że żądanie nie zależy od zaległości ani od złej kondycji inwestora (wyrok SN z 15 lutego 2017 r., II CSK 236/16; wyrok SA w Poznaniu z 14 marca 2018 r., I AGa 28/18).

Jest jedna ważna granica. Według postanowienia SN z 25 września 2024 r. (I CSK 2335/23) po zakończeniu robót nie można już odstąpić od umowy na podstawie art. 649⁴ § 1 k.c. Najlepiej więc żądać gwarancji w trakcie realizacji, a nie po odbiorze.

Na jaką kwotę?

Maksymalnie do wysokości ewentualnego roszczenia o wynagrodzenie (art. 649³ § 1 k.c.). Obejmuje to:

wynagrodzenie z umowy,
roboty dodatkowe lub konieczne, zaakceptowane przez inwestora na piśmie.

Wniosek praktyczny: roboty dodatkowe bez pisemnej akceptacji nie zwiększą kwoty gwarancji. Zbieraj więc podpisane protokoły konieczności, aneksy i polecenia.

Kto płaci za gwarancję?

Udokumentowane koszty zabezpieczenia strony ponoszą w równych częściach (art. 649¹ § 3 k.c.). Uwzględnij połowę prowizji banku lub ubezpieczyciela w swojej kalkulacji.

Co się dzieje, gdy inwestor nie da gwarancji?

Masz wtedy trzy narzędzia (art. 649⁴ k.c.):

Odstąpienie od umowy z winy inwestora. Po bezskutecznym upływie Twojego terminu (nie krótszego niż 45 dni) możesz odstąpić ze skutkiem na dzień odstąpienia (§ 1). To, co już zrobiłeś, pozostaje do rozliczenia.
Przeszkoda po stronie inwestora. Brak gwarancji jest przeszkodą w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących inwestora (§ 2). Ma to znaczenie w sporze o terminy i kary umowne.
Wynagrodzenie mimo niewykonania robót. Jeśli byłeś gotów pracować, inwestor nie może odmówić zapłaty. Może odliczyć tylko to, co zaoszczędziłeś na niewykonanych robotach (§ 3).

Według Sądu Najwyższego odstąpienie z powodu braku gwarancji traktuje się jako odstąpienie z winy inwestora, niezależnie od rzeczywistych przyczyn braku gwarancji (wyrok SN z 23 marca 2017 r., V CSK 393/16). To otwiera drogę do odszkodowania, a jeśli umowa tak stanowi - także do kary umownej za odstąpienie.

Czy żądanie gwarancji może być nadużyciem prawa?

Zasadniczo nie. Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że żądanie gwarancji nie jest nadużyciem prawa (wyrok z 20 stycznia 2014 r., I ACa 630/13).

Uważaj jednak na treść żądania. W wyroku z 25 listopada 2022 r. (II CSKP 1127/22) SN przyjął, że formę gwarancji wybiera inwestor. Inwestor przedstawił akredytywę zamiast żądanej bezwarunkowej gwarancji „na pierwsze żądanie”. SN uznał to za wystarczające, a odstąpienie wykonawcy za nieskuteczne.

Jak sformułować żądanie - krok po kroku

Sprawdź, czy masz umowę o roboty budowlane i kto jest inwestorem (czy to nie Skarb Państwa).
Policz kwotę: wynagrodzenie z umowy pozostałe do zapłaty plus roboty dodatkowe zaakceptowane na piśmie.
Napisz żądanie z podstawą prawną (art. 649¹ i 649³ § 1 k.c.).
Wymień dopuszczalne formy gwarancji. Nie narzucaj jednej, bo wybór należy do inwestora.
Wyznacz termin - co najmniej 45 dni od doręczenia.
Uprzedź o prawie odstąpienia z art. 649⁴ § 1 k.c.
Wyślij pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręcz je za pokwitowaniem. Zachowaj dowód doręczenia.
Gdy gwarancja przyjdzie, sprawdź kwotę, beneficjenta, termin ważności i warunki wypłaty.

Kiedy z tego korzystać i jak to wpływa na relację z inwestorem?

Najczęściej po żądanie gwarancji sięga się przy pierwszych opóźnieniach płatności, przy dużych etapach robót albo gdy pojawiają się sygnały o kłopotach finansowych inwestora. Możesz też wpisać gwarancję do umowy już na etapie negocjacji.

Żądanie bywa odbierane jako sygnał braku zaufania. Spokojny, rzeczowy ton pisma i wcześniejsza rozmowa zmniejszają napięcie. Decyzję warto podjąć świadomie, po ocenie ryzyka.

Najczęstsze błędy

Termin krótszy niż 45 dni.
Żądanie kwoty wyższej niż wynagrodzenie i zaakceptowane na piśmie roboty dodatkowe.
Narzucanie jednej, „twardej” formy gwarancji.
Odstąpienie przed upływem terminu albo dopiero po zakończeniu robót.
Brak inwentaryzacji wykonanych robót przed zejściem z budowy.

FAQ

Czy podwykonawca może żądać gwarancji zapłaty?

Tak, od generalnego wykonawcy, który mu zlecił roboty (art. 649⁵ k.c.).

Czy mogę żądać gwarancji od gminy?

Tak. Kodeks cywilny wyłącza gwarancję tylko wtedy, gdy inwestorem jest Skarb Państwa (art. 649¹ § 1¹ k.c.).

Kto płaci za gwarancję zapłaty?

Obie strony, po połowie udokumentowanych kosztów (art. 649¹ § 3 k.c.).

Co, jeśli inwestor nie przedstawi gwarancji w terminie?

Możesz odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649⁴ § 1 k.c.) i rozliczyć wynagrodzenie (art. 649⁴ § 3 k.c.).

Potrzebujesz pomocy?

Jeśli chcesz przygotować żądanie gwarancji albo ocenić, czy odstąpienie jest bezpieczne, możesz umówić konsultację online z radcą prawnym: 30 minut za 400 zł brutto albo 60 minut za 600 zł brutto. Firmom budowlanym oferujemy też stałą obsługę prawną od 640 zł netto miesięcznie.

Źródła

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny na 27 października 2026 r. Treść stanowi informację o wykonywaniu zawodu radcy prawnego.

Masz podobną sprawę?

Zobacz, jak pomagamy firmom budowlanym